申万宏源 “角色转变”：红土深圳安居 REIT 流动性服务商变更

2月25日，红土创新基金管理有限公司在官网发布公告称，自2月21日起，将旗下红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称：红土深圳安居REIT，基金代码：180501）的主流动性服务商申万宏源证券有限公司调整为一般流动性服务商。此次调整后，申万宏源证券仍将继续为该基金提供流动性支持，但不再承担主流动性服务商职责。

红土深圳安居REIT作为国内首批保障性租赁住房公募REITs之一，自2023年8月30日上市以来，底层资产运营表现及二级市场走势备受关注。该基金底层资产包括深圳市福田区、罗湖区等核心区域的4个保障性租赁住房项目，提供房源1830套，以低租金、高出租率（长期维持在90%以上）为特色。

然而，近期该基金运营数据呈现波动。2024年四季度报告显示，其住房租赁收入1263万元，同比下降1.4%，环比下降1.8%，出租率亦较上年同期有所下滑，但通过成本端优化（如利息费用减少）实现了可供分配金额同比提升11.14%。此外，基金已启动扩募工作，未来资产规模及收益结构或进一步调整。

流动性服务商在REITs市场中承担提供双边报价、维护二级市场流动性的关键职能，主流动性服务商通常需满足更高的做市要求和考核标准。此次申万宏源证券的职责调整，或与其服务策略、市场流动性需求变化相关，但公告未披露具体原因。

市场分析认为，此次调整可能对短期交易活跃度产生一定影响，但红土深圳安居REIT的长期价值仍取决于底层资产运营及扩募进展。目前，该基金扩募资产储备丰富，深圳市人才安居集团旗下多个在建保租房项目有望注入，届时或增强其收益稳定性。

从保租房REITs整体投资者结构看，保险资金、券商自营及信托计划为主要持有方。据2024年数据显示，红土深圳安居REIT前十大流通股东中，申万宏源证券曾持有一定份额，但2023年下半年其持仓比例有所下降。此次职责调整或反映机构在REITs投资策略上的分化——部分券商更侧重交易属性，而保险资金偏向长期持有。

此次调整是REITs市场常态化发展中的正常机制优化。随着国内REITs市场扩容至消费基础设施等领域，流动性服务商的角色将更趋专业化。红土创新基金表示，将继续严格执行监管要求，保障投资者权益，并通过提升运营效率应对市场变化。